产业丨左手金融,右手地产,“卖子纾困”的新湖中宝在酝酿怎么的棋局?

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正文/苗叶

被誉为“上海内环之王”的新湖宝,又开始“卖了又卖”。

11月10日晚,新湖宝宣布融创中国将转让浙江戚慧实业有限公司35%的股权和浙江启隆实业有限公司50%的股权.

这两笔交易将为新湖宝带回49.44亿元。其中,浙江戚慧实业35%的股权及相应权益以11.44亿元出售,其中股权转让价格为350万元。浙江启龙实业50%股权及相应权益以38亿元出售,其中股权转让价11.28亿元。

新湖宝表示,此次交易有利于加快公司相关项目的发展进度,提高运营效率,优化公司资产负债结构,降低资产负债水平,实现更加稳定、高效、优质的发展。

这是新湖宝和融创中国的第二次牵手。去年7月17日,融创分别以5亿元人民币和3.78亿元人民币获得新湖宝持有的欧灵实业90.1%的股权和上海马宝90.1%的股权,并平均获得新湖对上述两家公司58.27亿元的债权。

如果不能成为大鱼,不妨卖个好价钱。

就新湖宝而言,无论是引入绿城中国还是出售给融创,都是为了快速回笼资金,缓解流动性紧张的压力。

具体来说,浙江戚慧工业的重要资产是温州西湾项目的14块土地,总土地面积67万平方米,最大建筑面积142.4万平方米。浙江启龙实业拥有的资产是上海亚龙古城国际花园项目,总面积9.4万平方米,其中旧装修面积9.09万平方米。

其中,上海亚龙古城国际花园是一个老改造项目,是上海内环保护区新湖宝的优质资产,其稀缺性非常罕见。它位于上海黄浦区老城区的腹地。是中心城区罕见的纯居住用地,总建筑面积约43万平方米。距新天地900米,人民广场1.1公里,外滩1.3公里。

显然,这是融创拿下的一笔不错的收购,既以低价获得了位于上海老城核心区的数百万优质土壤储备,又保留了之前的并购传统,以获取控制权为目的引领发展。

虽然是上海市中心宝贵的宅基地,但旧房改造项目具有投资高、支付慢、周期长等诸多特点,使得新湖宝债高筑,资金链承压。

今年前三季度,新湖宝实现营业收入80.25亿元,同比下降27.45%;归属于母亲的净利润27.34亿元,同比增长11.27%;归属于母亲的非净利润9.56亿元,同比下降62.37%;经营活动现金流量同比下降605.19%,至-6.4亿元。

负债方面,新湖宝上半年账面资产负债率为75.29%,扣除预付款后资产负债率为62%;净负债率158%;现金与空头债务之比为0.72;计息负债总额742.82亿元。

新湖宝在“三条红线”的压力下,踩了两条红线,处于橙色位置,计息负债年增长率不超过5%。

为了缓解债务压力,新湖宝一直走在“卖与卖”的道路上。

据视点指数统计,2019年以来,新湖宝转让了南通启信、南通启阳、南通新湖、金谷地产、明珠地产、上海韩中等11家项目公司的股权,交易对价227.6亿元。

在追求高成交量的房地产行业,新湖宝专注一级发展、慢成交、等板块的策略,一直跟不上规模型行业的大趋势,成为行业内不折不扣的另类。

事实上,除了房地产,新湖

根据年中报告,盛邦科技在新湖宝的持股比例约为14.05%,是一家服务于金融机构的科技公司。从2018年开始投资的杭州Fun Chain Technology,历经数次追逐投资,现在新湖宝持有Fun Chain Technology 49%的股份。陈静已经在科技创新委员会工作了一年多,是世界上最大的智能芯片供应商之一,新湖宝持有其1.49%的股份。在国内高端纺织数码喷墨印花机市场占有率超过50%的鸿华数码,于今年6月向科技创新板提交上市申请,新湖宝持有25%的股份。

此外,新湖宝投资的宁波鼎辉启和投资合伙企业(有限合伙)已投资十余家高新技术企业。其中,神舟细胞、杰夫环保已列入科技创新板块;重点投资是龙芯中科科技有限公司,新虎间接持有该公司1.80%的股权。同时,新湖宝还持有亿贝得微电子有限公司30%的股权,上海汇鑫医疗科技有限公司34%的股权,浙江聚创电气科技有限公司30%的股权等等。

至于新湖宝构建的金融科技地图,业内人士认为这是由于“新湖体系”的先天基因。“新湖体系”的核心产业是金融和房地产,也是投资产品。参与控股的金融企业包括证券、银行、期货、保险等所有金融牌照。“新湖体系”熟悉资本运动的博弈,先投资金融企业,再逐渐转向金融技术,再衍生到高科技企业,寻找符合国家政策发展方向的潜在企业。从长远来看,其在金融技术领域的布局前景看好。

然而,这种布局带来的好处并没有反映在财务报表中。反而新湖宝的营业利润增长缓慢,公司价值增长不多,市值也没有增长。当然,新湖宝未来通过减持股份确认大量投资收益也是很有希望的。

新湖宝此前也表示,他投资的部分金融机构、金融科技企业、高新技术企业已经达到或者即将达到上市要求,今后将积极推进上市工作。

“左撇子金融,右撇子房地产”或者“新湖系”。虽然区块链有领先的概念股,但毕竟新湖宝还是一家有着良好根基的房地产企业。在房地产去杠杆化背景下,调整债务负担,增强资金安全性,是今年新湖宝的当务之急。

主编:苗雅